Les étapes d'acquisition d'un terrain à bâtir

Nous avons acheté notre terrain à un lotisseur. C'est une entreprise spécialisée dans la création de lotissement et la vente de terrains. Elle fait l'acquisition de grandes parcelles qu'elle découpe et viabilise. Le lotisseur fait également les démarches nécessaires à l'obtention d'un permis de lotir auprès de la mairie.

Etapes :

- Accord verbal avec le lotisseur comme quoi nous souhaitons acheté le terrain
- Signature d'une "Promesse Synallagmatique de Vente" chez le notaire. Versement de 5% du montant. Dans cette promesse de vente est décrit le lot vendu, le prix, le délai laissé à l'acquéreur pour son financement, la date d'acquisition finale prévue
- Signature de l'acte de vente définitif

Les documents fournis :

Voici les documents fournis par le lotisseur lors de la vente. Tous ces documents nous ont été donnés avant ou lors de la vente chez le notaire.

- Le plan de bornage
Il décrit le terrain et les terrains qui l'entourent, les bornes OGE, la surface, le n° de lot, les limites du lot, les polygones d'implantation, les zones "non aedificandi" à respecter afin de se comporter au règlement, les éventuelles limites obligatoire d'implantation (3m coté route, 4m coté jardin par exemple), l'emplacement des logettes EDF, Gaz, Telecom et eau potable, l'altitude du terrain en plusieurs niveaux, les trottoirs, zones d'accès, chaussée, parkings et parties engazonnées.

- Le plan du lotissement
Le lotissement dans son ensemble, avec les numéros de lots, la superficie et la SHON globale, les références cadastrales. Le numéro d'arrêté municipal approuvant le lotissement.

- Le règlement du lotissement
Annexé à l'arrêté de lotir, et comportant souvent le PLU en annexe, signé par une personne de l'urbanisme de la mairie, il reprend toutes les règles d'urbanisme à respecter s'appliquant au lotissement. Le règlement s'ajoute au PLU. Il faut donc d'abord respecter le règlement, et à défaut, si rien n'est mentionné dans le règlement, s'en remettre au PLU.

1. Les zones "non-aedificandi" à respecter entre chaque lot.
2. La description des polygones d'implantation.
3. Certaines règles à respecter, par exemple construire la maison à 20cm au dessus du terrain naturel
4. Le respect d'un panel de couleur pour les tuiles
5. La SHON autorisée pour chaque lot
6. Les éventuels puits d'infiltration nécessaire à chaque lot : ils ont pour but d'évacuer les eaux de pluie de chaque lot pour éviter d'engorger les égouts de la voirie

- PLU en annexe du règlement

Il détaille 

1. Les constructions autorisées sur les sols
2. Les règles des voies d'accès et de voirie
3. La desserte par les réseaux (eau, assainissement, électricité)
4. Règles d'implantation
5. Règles d'emprise au sol : très important, cela détermine la surface maximale que peut avoir votre maison au sol. Pour nous elle va de 20 à 35% selon les secteurs de notre ville.
6. Hauteur maximale des constructions. 9m nous concernant.
7. Aspect extérieur des constructions (toitures, clotures)
8. Stationnement

- Un arrêté préfectoral faisant acte de la prise en charge par le lotisseur de l'évacuation des eaux pluviales. Il comporte un compte rendu des sondages effectués, une esquisse de l'assainissement des eaux pluviales et des espaces communs.

- Plan de situation : localise le lotissement dans la ville

- Le cahier des charges

Fixe l'organisation et le fonctionnement entre co-lotis. 

- Attestation de permis d'aménager et arrêté de lotir

- Un document statut de l'association syndicale

- Une notice du lotissement (photos du terrain dans l'environnement)

- Le programme des travaux : détaille les travaux de voirie effectués par le lotisseur, alimentation en eau, défense incendie, assainissement, espaces verts...

Une fois le terrain acquis, nous avons réceptionné le terrain avec le lotisseur, et signé un procès verbal de réception.

Conseils :

N'hésitez pas à demander un délai assez large entre la promesse de vente et l'acte de vente, afin d'être tranquille pour préparer le financement. Aller voir les différentes banques prend du temps, faire les formalités pour le prêt en prend aussi beaucoup, il faut souvent faire des analyses médicales, et les banques passent pas des organismes externes pour valider votre dossier. Tout cela entraîne une certaine inertie et dans notre car nous avions que 2 mois pour le financement et nous étions en retard d'un dizaine de jour. Le lotisseur n'a rien dit mais pour éviter tout problème autant demander 3 mois du début.

Dans l'acte de vente du terrain est détaillé l'ensemble du financement de la maison que vous souhaitez construire et tous les frais annexes :

• Le prix du terrain TTC
• Les frais de notaire (2-3%)
• Les frais de dépôt de pièces du lotissement (170€)
• Frais d'association syndicale (250€)
• Redevance de Raccordement à l'Egout (variable, 1180€ pour nous)
• Les frais de plan (500€)
• Quote part des impots fonciers (300€)
• Coût de la maison

Cela donne un montant total du coût du projet de construction, et détaille comment il sera financé : apport personnel et prêt immobilier. Les montants peuvent être approximatifs lors de la promesse de vente.

Conditions suspensives :

- Obtention du prêt immobilier

- Obtention du permis de construire : cela n'est pas obligatoire. Dans notre cas, le lotisseur ayant déjà eu l'arrêté de lotir, il estime que nous sommes obligés d'obtenir notre permis de construire si nous respectons le règlement et le PLU, et nous n'avions donc pas de conditions suspensive de permis de construire.